SCI avantages et inconvénients

La société civile immobilière est une société qui n’a pas vocation à avoir une activité commerciale.
En revanche, elle est une solution adaptée pour organiser la gestion de son patrimoine immobilier, ainsi que sa transmission.

Dans cet article, nous revenons sur les avantages et les inconvénients de la société civile immobilière.

Les avantages de la société civile immobilière

Transmettre son patrimoine en toute quiétude

L’avantage principal, et aussi le plus important, de la SCI est la transmission du patrimoine aux héritiers.

Les associés de la société civile immobilière peuvent transmettre, tous les 15 ans, une partie de leurs parts à leurs héritiers, dans la limite de 100 000 euros par enfant. Ces donations sont faites en franchise de droits.

Les enfants deviennent au fur et à mesure des donations, propriétaire des biens immobiliers.

Ces donations peuvent se faire également en utilisant le démembrement des parts.
Par exemple, il est possible de donner la nue-propriété des parts à ses enfants, tout en gardant l’usufruit du bien immobilier concerné.

Faciliter la gestion du patrimoine

En transférant la propriété de ses biens immobiliers à une société civile, la gestion du patrimoine est facilitée. C’est le principal avantage SCI familial.

En effet, les biens immobiliers apportés dans la société sont mis en commun, ainsi que leur gestion. Les associés détiennent un certain nombre de parts, proportionnel à leur apport.

Ces parts apportent également un nombre de voix. Lors d’une prise de décision, cette dernière sera entérinée à la majorité des voix. En cas de désaccord, cela permet de ne pas créer de blocage.

Les travaux et entretiens à effectuer sont répartis entre les associés qui doivent les prendre en charge proportionnellement à leur parts.

Enfin, en cas de bénéfices, ces derniers peuvent être répartis entre les associés, toujours en fonction de leur pourcentage de parts détenues.

Un fonctionnement à déterminer par les associés

La loi n’impose aucune obligation en matière de fonctionnement de la société.

Les décisions peuvent être prises à la majorité (en nombre de parts) ou au quorum (en nombre d’associés présents). Ce choix peut être différent selon qu’il s’agisse d’une décision ordinaire ou extraordinaire.

La cession des parts sociales doit également être prévue dans les statuts.

Il est possible de conserver les dispositions par défaut. Dans ce cas, la cession de parts devra être agréée par une double majorité (majorité et quorum).
Mais les associés peuvent également prévoir d’autres dispositions.

Les pouvoirs du gérant de la société civile immobilière

Le gérant est nommé par les associés, au moment de la constitution. Il peut être démis de ses fonctions ou démissionner. Dans ce cas, les associés doivent nommer un nouveau gérant.

Le gérant représente la société auprès des tiers. Si rien n’est prévu dans les statuts, il a les plein pouvoirs. Mais il est également possible de limiter ses pouvoirs dans les statuts.

Choisir le régime d’imposition de la SCI

Il arrive très souvent que la société civile fasse des bénéfices. C’est le cas, notamment, lorsque les biens immobiliers sont loués.

En général, la société est soumise à l’IR, l’impôt sur le revenu, ce qui fait partie des avantages fiscaux SCI. Dans ce cas, les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés qui les reportent sur leur déclaration de revenus.

Il est également possible d’opter pour l’IS, l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c’est la société qui déclare auprès de l’administration fiscale les bénéfices réalisés.

Les inconvénients de la SCI

Bien que ce type de société soit une solution avantageuse, elle présente aussi des inconvénients qu’il est important de connaître avant de se lancer dans la création de la société.

La responsabilité des associés

Les associés sont responsables de manière illimitée envers les éventuels créanciers de la société.

Cela signifie que leurs biens propres peuvent être saisis pour payer des créances, en cas de défaillance de la société.

Cette responsabilité est toutefois subsidiaire. Cela signifie que les créanciers doivent d’abord intenter un recours contre la société. Ce n’est qu’en cas de résultats infructueux qu’ils pourront se tourner vers le patrimoine des associés.

Toutefois, la responsabilité de chaque associé est proportionnelle à son pourcentage de parts, et le principe de solidarité entre associés n’existe pas.

La création d’une société civile est complexe et chère

Pour créer une société civile, il est nécessaire de rédiger des statuts. Or, cette formalité peut s’avérer difficile si les associés ne maîtrisent pas le sujet.

Dans ce cas, ils devront faire appel à un professionnel, comme un avocat par exemple. Cela engendre des frais supplémentaires qu’il faudra anticiper. Le processus de création demande aussi une publication au journal d’annonces légales et l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Toutes ces démarches peuvent s’avérer fastidieuses.

Les apports en nature peuvent donner lieu à des frais supplémentaires en cas de plus-value. Là encore, ces frais doivent être estimés en amont pour éviter les mauvaises surprises.

Enfin, la gestion quotidienne nécessite l’intervention d’un expert-comptable. En effet, les SCI sont soumises à l’obligation d’une tenue de comptabilité. Des frais supplémentaires annuels qu’il faut couvrir.

Le nombre d’associés dans la société civile immobilière

Pour constituer une société civile immobilière, il est obligatoire d’avoir 2 associés minimum. La loi ne permet pas de créer cette société avec un associé unique.

Toutefois, si la société n’a plus qu’un seul associé au cours de son existence, l’associé restant dispose d’un délai d’un an pour régulariser la situation.

Voici donc les avantages SCI et ses inconvénients. Bien que ces derniers doivent être pris en compte et anticipés, la société civile immobilière est une solution de choix pour gérer et transmettre son patrimoine immobilier.

Nous vous conseillons, dans tous les cas, de faire appel à un professionnel qui saura vous conseiller au mieux en fonction de votre situation personnelle.