Familiale, construction vente, attribution… : découvrez les formes juridiques de la SCI et optez pour la mieux adaptée à vos projets.

Forme juridique SCI : tout savoir

Bien que la SCI ait le vent en poupe, la majorité des personnes ne connaissent qu’une seule forme de SCI : la SCI familiale.
Or, elle est loin d’être la seule à exister.

Dans cet article, nous vous proposons de découvrir différent type de SCI. En tout, ce sont cinq formes de SCI qui existent. En fonction de votre situation, vous pourrez choisir celle qui correspond le mieux à vos besoins.

La SCI familiale

La SCI familiale concerne exclusivement la gestion du patrimoine familial. Ce patrimoine concerne les biens immobiliers. Cette forme implique le fait que tous les associés sont obligatoirement de la même famille et ce, jusqu’au 4e degré.
Il est donc interdit d’avoir un associé qui soit une personne morale.

Les membres de la famille gèrent ensemble les biens.

Elle offre de nombreux avantages comme :
– Les avantages fiscaux en cas de succession,
– Mettre en place une indivision entre les héritiers,
– Permettre la transmission de biens immobiliers entre les deux membres d’un couple.

La SCI familiale se constitue comme toutes les autres formes de SCI. Il est nécessaire de rédiger des statuts. Dans ces derniers, il faudra apporter un soin tout particulier au choix concernant la cession et la transmission des parts.

La SCI familiale permet de gérer un patrimoine immobilier à vocation locative.
En revanche, elle ne peut pas avoir une activité commerciale.

L’avantage principal de la SCI familiale est le fait de pouvoir pallier aux difficultés de l’indivision. En cas de désaccord, en particulier dans le cadre d’un héritage, l’associé pourra revendre ses parts, sans mettre en péril le patrimoine de la SCI.

La SCI de gestion

C’est la forme la plus répandue de SCI. On l’appelle aussi SCI location. Dans ce cas, la société est constituée dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Cette société peut aussi acquérir de nouveaux biens immobiliers, en faisant, ou non, un emprunt.

L’intérêt de la société de gestion est de tirer des revenus d’une activité locative.

Lors de la création de la société de gestion, les associés peuvent apporter leur bien immobilier. Dans ce cas, la propriété est transférée. Cela signifie que le bien n’appartient plus à l’associé, mais à la société.

Les associés peuvent être une personne physique ou une personne morale.

Au cours de l’existence de la société, le capital peut évoluer (diminution ou augmentation). Il s’agit alors d’un capital variable. Les apports constituant le capital social peuvent être en numéraire (de l’argent), en nature (bien immobilier) ou en industrie (savoir-faire, compétences…).

L’un des avantages non négligeable de la SCI de gestion est la protection du patrimoine d’une société commerciale. En cas de créance, les créanciers ne peuvent saisir les biens de la société commerciale puisque ceux-ci ne lui appartiennent pas en nom propre.

La SCI construction vente

La SCI construction vente – SCCV – est une forme de SCI dont le but est d’acheter et de revendre des biens immobiliers.

En général, cette activité n’est pas autorisée dans le cadre d’une SCI car elle est considérée comme une activité commerciale. La SCI construction-vente permet d’avoir une activité commerciale dans l’immobilier.

Par exemple, la SCCV va acheter un terrain pour construire une maison ou un immeuble, puis va revendre pour faire une plus-value.

Là encore, le capital social peut être fixe ou variable. Les associés peuvent faire des apports en numéraire, en nature ou en industrie. Si un associé fait un apport en industrie, sa responsabilité correspond à celle de l’associé qui apporte la plus petite part du capital.

La SCI construction-vente est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu, bien qu’elle exerce une activité considérée comme commerciale. Mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés.

La SCI d’attribution

La Société civile immobilière d’attribution, SCIA, est une forme juridique SCI qui permet de financer les projets immobiliers de grande envergure. La société a pour but d’acheter ou de construire des biens immobiliers, dont les associés vont ensuite se partager la propriété.

Il peut s’agir, par exemple, d’un immeuble constitué de plusieurs appartements. Après l’achat, les associés vont se répartir les appartements en fonction de leur pourcentage de parts.

La répartition des appartements se fera, au choix :
– En pleine propriété. Dans ce cas, chaque associé reçoit un lot complet dont il est le propriétaire.
– En jouissance. C’est l’équivalent de l’usufruit dans les autres formes de SCI. Dans ce cas, un associé peut utiliser un appartement, sans pour autant en être le propriétaire. C’est un autre associé qui en détient la propriété.
– En nue-propriété. L’associé est propriétaire du bien, mais ne peut l’utiliser.

Contrairement aux autres formes de SCI, la SCIA permet un transfert de la propriété du bien immobilier de la société vers l’associé.

La SCI de jouissance à temps partagé

Plus rare, la SCI de jouissance à temps partagé permet l’acquisition d’un bien immobilier, dont les associés vont se partager l’usage.

Ce cas de figure concerne principalement les résidences secondaires. Elle est la solution permettant d’acquérir ce type de bien qu’il serait impossible d’acheter seul.

Les règles pour constituer et gérer ce type de société sont les mêmes que pour les autres sociétés civiles immobilières. Toutefois, elle peut être source de conflit. En effet, le partage du temps d’occupation pendant les vacances scolaires est parfois compliqué.

Il est donc important de prévoir toutes les modalités de gestion de cet aspect dans les statuts pour limiter les risques de mésententes.

Quelle forme de SCI choisir ?

Si vous souhaitez créer une SCI, il est important de vous demander dans quel but vous souhaitez faire cette création : gestion d’un bien familial ? Constitution d’un patrimoine immobilier ? Mise en place d’une activité commerciale ? Création d’un projet immobilier d’envergure ? Ou partage de la jouissance d’un bien immobilier ?

La réponse à cette question vous permettra de choisir la forme juridique SCI la plus adaptée. Toutefois, quel que soient les différent type de SCI, vous devrez réaliser toutes les formalités liées à la création d’une SCI.