La société civile immobilière en détails

La société civile immobilière est une forme de société civile. Elle n’est donc pas destinée à développer une activité commerciale.
Ce type de société est de plus en plus prisé par les particuliers mais également par les personnes morales.
Outil idéal pour se constituer un patrimoine et le transmettre, la SCI est régie par des règles bien spécifiques.

Dans cet article, nous allons voir ce qu’est la société civile immobilière familiale et comment elle fonctionne.

La société civile immobilière : définition juridique

La société civile immobilière est une société civile créée par au moins 2 personnes. Ces personnes deviennent les associés de la SCI. Elles peuvent être des personnes physiques et/ou morales.
Lors de la constitution de la société civile immobilière, les associés forment un capital social, constitué d’apports en numéraires, d’apport en nature ou d’apport en industrie. En échange, ils reçoivent des parts sociales. La quantité de parts est proportionnelle à leur apport.

Quels sont les avantages de la société civile immobilière familiale ?

Le but premier de la SCI est de pouvoir gérer et transmettre un patrimoine plus facilement.

Une gestion facilitée

Les droits de chaque associé sont proportionnels au nombre de parts qu’ils détiennent. Ainsi, en cas de désaccord, les décisions sont prises à la majorité. Cela évite les éventuels blocages qui peuvent exister dans le régime de l’indivision. Cela représente un réel avantage en particulier lors de la transmission de patrimoine.

De même, si la SCI distribue des bénéfices ou engendre des dettes, les sommes sont réparties aux associés à hauteur du pourcentage des parts que chaque associé détient.

Une transmission simplifiée

Il est possible de transmettre le patrimoine d’une SCI à ses héritiers en respectant quelques conditions.
Par exemple, il est possible de faire une donation de ses parts à ses enfants, dans la limite de 100 000 euros par enfant et tous les 15 ans.
Au moment de la succession, les parts à transmettre bénéficient d’une fiscalité allégée, puisque les héritiers paient des impôts sur des titres et non sur des biens.

Comment constituer une société civile immobilière ?

Si vous envisagez de constituer une société civile immobilière, vous devez accomplir un certain nombre de formalités.

Au moment de la constitution, il est nécessaire de rédiger des statuts qui vont régir la gestion et la vie de la société. Cette rédaction doit être faite en réfléchissant aux dispositions que les associés veulent mettre en place. Il est donc important de se poser certaines questions comme :
– Quelles sont les modalités de transmission des parts ?
– Quelle fiscalité souhaite-t-on pour les bénéfices ?
– Qui peut intégrer la SCI une fois celle-ci créée ?

Il est possible, voire même conseillé, de faire appel à un professionnel pour rédiger les statuts (avocat, expert-comptable…).

Vous devez également nommer le gérant, soit dans les statuts, soit dans un acte séparé. Vous devez également indiquer le siège social de la société.

Une fois ces étapes effectuées, vous devez publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

Enfin, vous devez immatriculer la société auprès du registre de commerce et des sociétés, en envoyant le dossier et les pièces justificatives auprès du greffe du tribunal de commerce.

Une fois la SCI constituée, elle aura une personnalité propre. Cela signifie qu’elle pourra, par exemple, agir en justice en son nom ou souscrire à un prêt bancaire.

Quelques précisions concernant les apports des associés

Chaque associé doit faire un apport pour constituer le capital de la société civile immobilière.
Ces apports peuvent être en numéraires (de l’argent) ou en nature (bien immobilier).

Dans le cas d’un apport en nature, certaines formalités supplémentaires sont nécessaires.

Tout d’abord, le bien immobilier doit être évalué. Il n’est pas obligatoire de faire appel à un commissaire aux apports. Mais l’évaluation doit être objective. D’ailleurs, les associés, qui ont évalué eux-mêmes la valeur du bien, sont responsables de cette évaluation pendant 5 ans, à l’égard des tiers.

Une fois le bien évalué, les associés doivent faire appel à un notaire pour établir un acte notarié qui est publié au Service de publication foncière.
Ensuite, la propriété du bien est transférée de l’associé à la SCI société. S’il y a une plue-value, l’associé devra payer un impôt.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété dans une SCI ?

Il arrive très souvent que les parts d’une SCI soient démembrées. C’est souvent le cas des SCI familiales.

Dans ce cas, l’apport du bien peut se faire :
– En nue-propriété : la SCI est propriétaire du bien, mais elle ne peut en faire usage ou en tirer des revenus. Ces avantages sont réservés à l’associé qui en est l’usufruitier.
– En usufruit : la SCI n’est pas propriétaire du bien, mais elle peut user du bien et en tirer des revenus. En revanche, il lui est impossible de le vendre.

Dans le premier cas, l’usufruit ne peut durer plus de 30 ans. Il s’arrête également au moment du décès de l’associé usufruitier. A ce moment-là, le démembrement cesse et la SCI est propriétaire du bien, peut en faire usage et peut en tirer des revenus.

Quel est le régime fiscal de la SCI ?

La SCI a le choix entre deux fiscalités différentes, en ce qui concerne les bénéfices.
La première option, celle qui est mise en place par défaut, est l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, l’imposition se fait directement entre les mains des associés, qui reportent les bénéfices dans leur déclaration de revenus.

Mais il est possible de choisir l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c’est la société civile qui déclare les bénéfices qu’elle a réalisés au cours de l’exercice.

Il est important de bien réfléchir à la solution la plus avantageuse avant de faire son choix. Cela dépendra bien entendu des bénéfices que les associés estiment pouvoir faire avec les biens détenus.

La SCI présente de nombreux avantages, en particulier dans le cadre d’une transmission de patrimoine. Mais il est important de bien réfléchir aux règles qui vont régir la société avant de la constituer.