Présentation générale de la SCI

La société civile immobilière (SCI) est une forme de société très utile pour investir dans le domaine immobilier. Elle jouit notamment d’une fiscalité avantageuse.

La SCI dispose d’une personnalité morale propre, son capital social n’est pas borné et le choix du régime d’imposition (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) est libre.

Cette forme de société a les traits d’une indivision mais n’en prend que les avantages, surtout en cas de succession.

La SCI permet à ses associés d’assurer la gestion et la location d’immeubles qu’ils ont apportés ou qu’elle a elle-même acquis. Chaque associé détient des parts, ce qui rend impossible le partage en nature de l’immeuble considéré.

Grâce à la SCI, et en optant pour l’impôt sur les sociétés, vous pourrez économiser en impôts, constituer des réserves et être rentable rapidement, avec une grande liberté d’organisation et de gestion laissée aux associés.

Caractéristiques principales de la Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI est un type de société civile utilisé dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier: le régime juridique de la SCI est le régime de droit commun des sociétés civiles.

L’activité de la SCI doit obligatoirement être de nature civile. Il faut donc veiller à bien délimiter le champ de ses activités, car si l’objet de la SCI apparaît comme étant commercial. La SCI risque d’être traitée comme une société commerciale sur le plan fiscal.

Les SCI doivent être immatriculées au RCS et faire l’objet de mesures de publicité pour des raisons d’information et d’opposabilité aux tiers.

Pour constituer une société civile, deux associés suffisent : il peut y en avoir plus, tout dépend de vos besoins !

Les règles relatives au capital sont très souples. Le capital peut être fixe ou variable, et aucun minimum n’est imposé par la loi. Le capital d’une SCI peut donc être très faible. Il n’existe pas de délai légal pour la libération des apports par les associés.

Mode de fonctionnement de la Société civile immobilière

Dans une SCI, l’associé est responsable indéfiniment des dettes sociales, dans la mesure de sa part dans le capital. La contribution de l’associé peut aller au-delà de l’apport initial. En revanche, cette responsabilité n’est pas solidaire.

La SCI est administrée par un ou plusieurs gérants. Le gérant peut être un associé ou une personne ne détenant aucune fraction du capital; une personne physique ou une personne morale. Les gérants de SCI sont révocables et ont des pouvoirs limités, dans l’intérêt des associés. Lorsqu’il traite avec des tiers, le gérant de SCI n’engage la société qu’à condition qu’il agisse dans le cadre de l’objet social, sauf s’il reçoit l’autorisation de tous les associés et agit dans l’intérêt de la société.

Les prises de décision

Les décisions sont prises par les associés, à l’unanimité, mais les statuts peuvent déroger à cette règle et organiser de manière plus libre la prise de décision au sein de la SCI. Plusieurs possibilités s’offrent aux fondateurs: règles de quorum, règles de majorité, etc. Les décisions collectives sont prises, par défaut, en assemblée générale. Mais les statuts peuvent également prévoir la prise de décisions par des consultations écrites ou la rédaction d’un acte exprimant le consentement unanime des associés.

Les sociétés civiles étant des sociétés de personnes, la SCI est une société fermée. C’est donc aux fondateurs de décider dans les statuts s’ils veulent ou non faciliter la cession de droits sociaux, autrement dit, l’ouverture et la transmission du capital. En principe, une cession de droits sociaux requiert le consentement unanime des autres associés. Les statuts peuvent ainsi déroger à cette règle en instaurant à l’unanimité une majorité ou en prévoyant l’agrément du ou des gérants.

En revanche, un associé de SCI n’est jamais prisonnier de ses titres sociaux, en vertu d’un droit de retrait, qui lui permet de se faire racheter ses titres par des associés, des tiers ou par la société. Le prix de rachat est alors fixé par un expert: mais si ce prix ne convient pas à l’associé souhaitant céder ses parts, il peut décider de les conserver.

La SCI n’est pas dissoute par le décès d’un associé, ses héritiers ou légataires lui succédant.

Créer une société